淺談合肥潔凈廠房GMP車間工程改造的報價預(yù)算
來源：www.zjddcw.net 作者：空氣好凈化
發(fā)布時間:2021-06-01 17:43:53點擊:次
淺談合肥潔凈廠房GMP車間工程改造的報價預(yù)算——
第一節(jié)、特殊施工要求對GMP車間工程造價的影響
1.1 根據(jù)項目具體情況對造價進行分析
各個工程項目都具有自身的特點，雖然對某種類型的工程項目可以互相借鑒作為報價的參考，但是在工程報價的過程中，首先了解手頭項目的個性化特點，對于制定總體的報價思路和方向是很重要的。下面我們試從醫(yī)藥廠擴建項目的建設(shè)規(guī)模、施工組織設(shè)計及施工工藝三個方面分析工程造價所受到的影響， 從工程體量上看，醫(yī)藥廠的擴建受其用地和原有建筑層高的限制，規(guī)模相對于其他的項目來說是比較小的，使得實際發(fā)生的成本均大于其他類似工程。例如由于建設(shè)規(guī)模較小，但是材料種類齊全但用量較少，使得采購的難度增大，而且無法通過數(shù)量優(yōu)勢獲得低價供應(yīng)。由于潔凈施工要求，所有的主要材料都要送審，但是對于采購數(shù)量只有幾個的產(chǎn)品，廠家和供應(yīng)商一般是不愿意提供樣品和降價的。因此在考慮采購成本的時候不應(yīng)該將其他大項目使用過的材料價格直接套用，還需要按照投標(biāo)程序?qū)Σ牧习€進行詢價。再看施工組織設(shè)計，本工程結(jié)構(gòu)為檐高小于13米的兩層或單層建筑，為保障混凝土澆筑的外觀，要求采用全新的模板，在整個結(jié)構(gòu)實施階段，模板無法周轉(zhuǎn)，因此屬于一次性投入。
本工程的混凝土成本的問題則是因為受施工步驟和泵送方式制約，分部位澆筑混凝土?xí)r，多數(shù)時候澆筑量很小，經(jīng)常出現(xiàn)單次打灰量不足20立方，甚至還有僅僅打五六方的情況，商混供應(yīng)商基本不愿意按照方量結(jié)算機械費用。汽車泵如果按臺班計算，施工成本就會上升。 說到施工工藝，裝修細部做法對成本增加的影響也是一個不容忽視的內(nèi)容。例如在有潔凈等級要求的房間中，為避免灰塵的積聚，墻地面的交角做成弧形凹角便于清潔。因此踢腳的材質(zhì)一般和對應(yīng)的地面材質(zhì)是一致的，并且形成無縫的接合。這種弧形凹角要在面層下面選用環(huán)保材質(zhì)做抵抗變形和壓力的襯墊層，因此報價不能簡單地理解為地面裝飾單價+踢腳飾面單價。如果地面和踢腳是分開報價，那么在踢腳的單價中就要加上做成弧形部位墊層的費用。而這部分的費用往往比面層的價格還高。
由此可見，在投標(biāo)報價中針對項目的具體情況，應(yīng)該進行異于常規(guī)的特點分析，以保證報價的準(zhǔn)確性和有效性。
1.2 GMP要求對土建報價的影響
我們在拿到一個藥廠的潔凈廠房工程時，出現(xiàn)最多的詞匯就是GMP，何謂GMP(GMP)是世界各國對藥品生產(chǎn)全過程監(jiān)督管理普遍采用的法定技術(shù)規(guī)范。我國80年代初引進了GMP概念，并于1988年由衛(wèi)生部頒布了第一個GMP，1992年衛(wèi)生部組織進行了修訂，逐步開始在藥品生產(chǎn)中實施。GMP的內(nèi)容包括：人員、廠房、設(shè)備、衛(wèi)生條件、起始原料、生產(chǎn)操作、包裝和貼簽、質(zhì)量控制系統(tǒng)、自我檢查、銷售記錄、用戶意見和不良反應(yīng)報告等方面的要求。對于施工單位，響應(yīng)業(yè)主招標(biāo)文件對GMP要求的滿足，就是在硬件方面提供符合要求的環(huán)境、廠房、設(shè)備。GMP對施工承包商的要求多為機電暖通空調(diào)的內(nèi)容，但是對土建的裝飾工程也有一定區(qū)別于其他類型項目的地方，主要需要注意的是裝修細節(jié)和材料。裝修細節(jié)如前文提到的室內(nèi)陰角的處理方法外，還有類似于例如窗簾的選擇，全部采用戶外的電動百葉窗簾，也可減少灰塵在室內(nèi)的積聚。外裝的窗簾價格顯然是遠高于內(nèi)裝式的，投標(biāo)的時候一定要明確這樣的區(qū)別。
其次，必須了解GMP檢測標(biāo)準(zhǔn)對建筑材料，尤其是裝修材料產(chǎn)品性能及化學(xué)組成的要求。對潔凈室系統(tǒng)來說，由于材料不符合無塵要求所導(dǎo)致的GMP檢驗無法通過，則整個建設(shè)就會功虧一簣，因此，在報價中，對于常規(guī)材料，也需要去了解材料的特性和使用方式，在各種材料品牌中選擇價廉但是滿足施工要求的材料。切忌單純理解為按照常規(guī)做法就不會有問題。例如室內(nèi)乳膠漆，如果其揮發(fā)的氣味過大，則會直接影響室內(nèi)氣體檢測的通過，繼而推遲業(yè)主的投入使用時間。由此帶來的經(jīng)濟損失是無法估量的。
第二節(jié). 如何考慮潔凈區(qū)改造工程措施費
對于改擴建工程的報價，措施費的估算是重點，也是難點。對于新建工程，措施費用一般按照定額標(biāo)準(zhǔn)或是經(jīng)驗值，根據(jù)工程規(guī)模、位置，以一個相對固定的比率乘以建筑面積所得。但是潔凈室改造項目的工程措施費計算要復(fù)雜得多，如果考慮得不周全，那么“直接費賺來的還不夠措施費賠的”。潔凈室改造的措施費，可以劃分成兩塊，一是保持潔凈，二是實施改造。我們在此又不能把這兩項割裂開來分別計算措施費的投入，因為其潔凈要求，使得改造的過程中除了采取保護原有建筑和設(shè)施的措施外，還要滿足控制揚塵的目的。改造就不可避免地要對原有環(huán)境進行破壞和污染，解決這一對矛盾，是計算措施費用投入重點考慮的問題。
2.1 HSE費用。
2.1.1潔凈區(qū)的改造施工，首先要考慮在進入現(xiàn)場人員的勞動保護裝備上，除去常規(guī)的工作服安全帽鋼板鞋安全帶手套，需要配備的還有潔凈服、面具、口罩、頭套、鞋套、護目鏡等。而且鞋套、口罩等都屬于一次性用品，而且改造的全過程中都要使用，投標(biāo)人對勞保用品的費用測算應(yīng)多加考慮。
2.1.2改造施工區(qū)域一般緊靠業(yè)主的生產(chǎn)辦公區(qū)域，局部位置甚至是連通的，因此在安全、消防保衛(wèi)、廠區(qū)場容衛(wèi)生等方面都必須達到與工廠GMP標(biāo)準(zhǔn)一致的要求，才能在施工的同時，盡量減少對工廠生產(chǎn)秩序的影響。因此對垃圾的及時清運，工地的圍擋，材料的堆放，以及裸露土壤的覆蓋等等，都要努力讓廠區(qū)人員忽略有建筑工作正進行的可能。
2.1.3處于環(huán)境保護目的，已經(jīng)投入使用的工廠的工程現(xiàn)場不允許留宿和烹飪，對于建筑工地來說，這一要求無疑大大增加了施工方的措施費用投入，投標(biāo)人必須考慮二場地租賃費用以及交通費用，同時因為無法留設(shè)值班人員，還應(yīng)增加現(xiàn)場保安的投入。
2.1.4 水電費用。水電費用的測算一直是投標(biāo)中比較難以把握的單項。改造項目的水電消耗，除了正常的施工用具用電，建筑保養(yǎng)維護和清潔等，在降塵和吸塵措施上用水用電量將帶來費用不少的增加。這也是進行報價時應(yīng)考慮的問題。
2.2 改造保護措施費用
拆改工作，牽涉的范圍包括原有結(jié)構(gòu)的切割、開洞、拆除、加固，原有裝飾的拆除、翻新，管道改線，更換設(shè)備等等內(nèi)容。普通的改造項目中工人們拎著榔頭對混凝土或磚墻一頓狂砸的現(xiàn)象在潔凈區(qū)改造工程中是被禁止的。工人必須使用高效的切割或破碎工具，盡可能減少揚塵和噪音。如果在原有建筑內(nèi)部改造，則在施工之前先要采用泡沫彩鋼板等材料將要施工的區(qū)域和其他公共空間完全封閉隔離才能開始進行破除，這樣就在改造工作中增加了設(shè)置隔斷和工作完成后的隔斷拆除工作。同時，在拆改工程中，需要增加幾個工人不斷對室內(nèi)進行噴水降塵、大功率吸塵器吸塵和垃圾的迅速清理。
在機電工程拆改的過程中，除了需要對吊頂及隔墻拆除的，還要做好原有墻面及地面的保護，一般采取的保護措施是墻面覆蓋塑料薄膜或彩條布，地面先鋪塑料薄膜后滿鋪模板保護。室內(nèi)有儀器設(shè)備或是家具的，還要做防護架遮擋。所有的這些保護措施，都將產(chǎn)生一筆不小的費用。
第三節(jié).針對潔凈室改造項目的報價策略
對于投標(biāo)報價的策略性問題，具體到不同的合同形式和房屋結(jié)構(gòu)形式，會有所區(qū)別，根據(jù)工程實施和投標(biāo)的實踐經(jīng)驗，我對潔凈室改擴建項目得出以下的一些體會。
3.1重視招標(biāo)文件和答疑。
在前期的工程中曾經(jīng)出現(xiàn)過報價人員忽視業(yè)主下發(fā)的各類補遺或是答疑文件，使得合同中對工作的說明和報價涵蓋內(nèi)容不符合，最終導(dǎo)致項目經(jīng)營蒙受損失的情況。因此，筆者特別強調(diào)對業(yè)主招標(biāo)文件的了解。作為報價人員，首先必須通讀業(yè)主所有與自身專業(yè)有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、產(chǎn)品要求說明書及圖紙。進行潔凈廠房建設(shè)的業(yè)主，一般會提供相應(yīng)的一些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，由于GMP概念引入中國的時間不長，這些規(guī)范多為參照國外成熟條件的資料，一般為英文，因此在一些專業(yè)詞匯上可能會對投標(biāo)人員對招標(biāo)文件的理解造成一定的困難。可以說，對報價人而言投標(biāo)此類工程的工作量要更大一些，而且對技術(shù)規(guī)范的理解應(yīng)基于一定的現(xiàn)場實際經(jīng)驗。但是在投標(biāo)過程中，還應(yīng)采取各種方式和途徑針對不同的項目特點對業(yè)主的意圖進行全方位的了解，從而保證直接費和措施費價格的合理水平，在保障工程的中標(biāo)的同時又要保證在工程實施階段的順利實施。
3.2 針對業(yè)主關(guān)注的重點進行報價傾斜。
對于業(yè)主關(guān)注的重點專業(yè)或分項工程，可以采取報價傾斜的手段，滿足業(yè)主的潛在要求的同時也定出理想單價。潔凈廠房的改造，重點和難點是機電工程的暖通系統(tǒng)施工，而對造價產(chǎn)生最大影響的也是HVAC工程。由于專業(yè)的關(guān)系，本文無法對其進行深入討論，僅從總承包項目的報價策略上看，區(qū)別于普通的新建工程，由于HVAC對潔凈廠房的重要性，投資人必然會將關(guān)注的重點放在該專業(yè)上。選擇質(zhì)優(yōu)的產(chǎn)品，安裝方案的合理有效性，以及施工人的類似項目經(jīng)驗都是爭取標(biāo)的之有利條件。正是因為這樣，在報價時，如果總價確定的條件下，單價稍微向重點專業(yè)傾斜，業(yè)主不會覺得有失公平。當(dāng)然，并不能為了抬高單價而向業(yè)主承諾難以實現(xiàn)的服務(wù)，這樣只會給實施階段帶來不小的麻煩。但是同樣屬于業(yè)主重視的單項，有經(jīng)驗的業(yè)主會在招標(biāo)階段甚至清單中指定材料或是生產(chǎn)商。尤其是對于業(yè)主曾經(jīng)使用過的材料或合作過的分包商，由于價格可能比較透明，則不適合在報價時加入過多的利潤點。同時，根據(jù)供貨商和分包商的營銷策略，在報價階段都會抬高價格，待總包中標(biāo)后采購時作適當(dāng)價格讓步，因此可以將這些單項的利潤點調(diào)至投標(biāo)預(yù)算的平均利潤點以下。但是需要注意的是反復(fù)與分供商核實工作范圍，材料規(guī)格和工藝。
3.3巧用不平衡報價。
不平衡報價法是指一個工程項目的投標(biāo)報價，在總價基本確定后，如何調(diào)整內(nèi)部各個項目的報價，以期既不提高總價，不影響中標(biāo)，又能在結(jié)算時得到更理想的經(jīng)濟效益。常見的不平衡報價法有：
3.3.1能夠早日收回資金的項目，如前期措施費、基礎(chǔ)工程、土石方工程等可以報得較高，以利資金周轉(zhuǎn)，后期工程項目如設(shè)備安裝、裝飾工程等的報價可適當(dāng)降低；
3.3.2經(jīng)過工程量核算，預(yù)計今后工程量會增加的項目，單價適當(dāng)提高，這樣在最終結(jié)算時可多賺錢，而將工程量有可能減少的項目單價降低，工程結(jié)算時損失不大。但是，這兩種情況要統(tǒng)籌考慮，即對于清單工程量有錯誤的早期工程，如果工程量不可能完成而有可能降低的項目，則不能盲目抬高單價，要具體分析后再定；
3.3.3設(shè)計圖紙不明確，估計修改后工程量要增加的，可以提高單價，有些人認為工程內(nèi)容說不清楚的，則可以降低一些單價；但是我們的做法是，對于潔凈廠房改造的工程，內(nèi)容不明確的項，單價只能往大值上靠。因為如果不甚了解工作包含了哪些內(nèi)容便出價，如果業(yè)主在其他招標(biāo)文件中不起眼的位置提及該項工作，則給承包上帶來的損失是難以估量的。
3.3.4在議標(biāo)時，投標(biāo)人一般都要壓低標(biāo)價。按照理論而言，應(yīng)該首先壓低那些工程小的單價，這樣即使壓低了很多單價，總的標(biāo)價也不會降低很多，而給招標(biāo)人的感覺卻是工程量清單上的單價大幅度下降，投標(biāo)人頗有讓利的誠意；但是業(yè)主在標(biāo)價評審時，往往也會采取反不平衡報價的措施，他們會在工程量較大的項上關(guān)注其價格，如果各個單項中的總金額所占的合同總價比例權(quán)重都很大，那么業(yè)主會尤其關(guān)注裝修材料的單價。例如醫(yī)藥廠綜合擴建項目，業(yè)主對土建專業(yè)關(guān)注最多的分項是地面裝飾和涂料。因此在出標(biāo)之前，可將預(yù)計業(yè)主會重點殺價的單項價格稍微調(diào)高，議標(biāo)時再按原報價意圖調(diào)整回來，業(yè)主一旦在其關(guān)注的大項上有殺價成功的感覺，往往會忽略另一些潛在的高報價項目。
3.3.5在其它項目費中要報工日單價和機械臺班單價，可以高些，以便在日后招標(biāo)人用工或使用機械時可多盈利。則對于其它項目中的工程量要具體分析，是否報高價，高多少有一個限度，不然會抬高總報價。例如設(shè)備安裝工程，由于清單中的單價是包括了吊裝費用的，但是可向業(yè)主提交關(guān)于零星用工的小時單價和吊車臺班單價表，由于價格分析表不計算總價，在業(yè)主變更或增加項目時，報價參考依據(jù)就是計日工單價和機械臺班單價表。雖然不平衡報價對投標(biāo)人可以降低一定的風(fēng)險，但報價必須要建立在對工程量清單表中的工程量風(fēng)險仔細核對的基礎(chǔ)上，特別是對于降低單價的項目，如工程量一旦增多，將造成投標(biāo)人的重大損失，同時一定要控制在合理幅度內(nèi)，一般控制在10%以內(nèi)，以免引起招標(biāo)人反對，甚至導(dǎo)致個別清單項報價不合理而廢標(biāo)。如果不注意這一點，有時招標(biāo)人會挑選出報價過高項目，要求投標(biāo)人進行單價分析，而圍繞單價分析中過高的內(nèi)容壓價，甚至摘取掉價高的單項另行發(fā)包，以致投標(biāo)人得不償失。
3.4價格的統(tǒng)一連貫性
由于公司奉行的“大市場、大業(yè)主、大項目”的原則，在投標(biāo)報價中，在追求利潤的前提下，要兼顧與業(yè)主的長期合作關(guān)系。例如醫(yī)藥保健的5B/6A擴建和馬上將進行施工的綜合擴建項目，雖然合同形式不同，前者為固定總價，后者為固定單價合同，但是在新項目的投標(biāo)中，我們必須做到一個價格的統(tǒng)一連貫性。了解什么分部分項工程在同一個業(yè)主的其他工程中出現(xiàn)過，當(dāng)時的報價水平如何，是否在新報價中應(yīng)與原價保持一致，或者如果出現(xiàn)價格調(diào)整情況，應(yīng)提供給業(yè)主合理的解釋和價格需要調(diào)整的證明文件。這樣一些細微的工作，對于投標(biāo)人來說，其實只是利用公司資源的舉手之勞，多占用一點時間，但是會帶給評標(biāo)的業(yè)主良好的印象，無形之中為中標(biāo)增加了分值。
3.5 重測算，輕定額
盡管工程量清單報價的形式已經(jīng)在國內(nèi)的工程招投標(biāo)中實施了一段時間，但是國內(nèi)項目還是習(xí)慣于借助定額進行組價。對于多數(shù)估算人員來說，定額在某種意義上是投標(biāo)的基本參照。但是類似于醫(yī)藥廠擴建工程這樣的項目，定額的人材機消耗量基本已經(jīng)起不到參考作用了。因此，在這類工程的損耗計算，通過自身測算和咨詢有工程經(jīng)驗的供應(yīng)商或?qū)I(yè)分包商比單純依靠定額要更準(zhǔn)確一些。因為對工程的認識偏差或是疏漏，就會使得報價遠低于將要發(fā)生的成本，為公司帶來損失。定額中對于材料的損耗基于一般建筑所測定推算的平均值。建筑物形式不同，對同樣的工藝下的材料損耗取值是不一樣的。例如我們知道廠家生產(chǎn)輕鋼龍骨石膏板的龍骨尺寸是3米，但是廠區(qū)建筑的層高一般不是3的整倍數(shù)，加上搭接等因素，損耗率會大于定額中的數(shù)據(jù)，材料的數(shù)量越少，損耗越大。同樣，對于吊頂板材，由于房間分隔因素，例如廠房的辦公室、更衣間的房間分隔很多，面積也較小，加上室內(nèi)通風(fēng)口、燈具和空調(diào)的設(shè)施，板材切割較多，也是造成損耗大的因素。
第四節(jié).規(guī)避風(fēng)險，爭取利潤空間
項目投標(biāo)的報價不可避免地帶有風(fēng)險，報價人員只能根據(jù)各種分析和經(jīng)驗預(yù)盼項目潛在風(fēng)險，作出防范措施。
4.1查找招標(biāo)文件的矛盾之處。
在很多時候，由于設(shè)計師之間或是設(shè)計與業(yè)主之間的溝通不足和疏漏，招標(biāo)文件出現(xiàn)不一致的情況是經(jīng)常發(fā)生的。建筑和結(jié)構(gòu)圖上的說明不一致，清單和圖紙說明有異，或是設(shè)計圖紙違背規(guī)范或是技術(shù)指標(biāo)，在有限的投標(biāo)期限內(nèi)，是不可能全部被查找出來的。這個時候一定要請業(yè)主明確其所有文件的解釋優(yōu)先權(quán)，然后投標(biāo)人員根據(jù)其排位順序依次去對報價進行檢查核實，確保報價是基于最有限解釋工作內(nèi)容的文件精神所得出的，以免價格的謬誤。
4.2 檢查單項中隱含的輔助工作。
例如建筑室內(nèi)打膠。一般情況下，清單不會單獨給出需要進行轉(zhuǎn)角部位打膠的單項和數(shù)量，這些費用經(jīng)常被視為隱含在某一項工作的單價或是措施報價中。一般項目的投標(biāo)人對于這項工作由于考慮費用的數(shù)額不多，一般也不進行單獨計算。但是在外資項目中，由于所有的建筑材料都會盡量選擇國際知名品牌，哪怕是輔材或是非大宗材料，其價格都不菲。再比如戶外百葉窗簾的安裝，還應(yīng)考慮到清潔和對窗簾進行防雨遮蔽的需要，增加擋雨板的價格。因此在填報單價的時候一定要注意是否遺漏計算了某些輔助工作。
4.3以整體全局觀審閱圖紙文件。
由于外方業(yè)主會聘請一些外方設(shè)計或是企業(yè)自身有設(shè)計部門，其設(shè)計思維和理念有許多與國內(nèi)不同的地方。例如在專業(yè)的劃分上，我們習(xí)慣于把雨落管歸為給排水工程范圍，這項工作卻是出現(xiàn)在土建專業(yè)的清單里。還有一種情況是，一般在國內(nèi)屬于機電的預(yù)留預(yù)埋工程的套管敷設(shè)和防火封堵，這些設(shè)計說明卻出現(xiàn)在建筑圖和結(jié)構(gòu)圖中，在機電專業(yè)的圖紙里沒有只字片語更沒有圖示，因為業(yè)主的理解這些工作應(yīng)該由土建施工單位完成。由此可能出現(xiàn)的情況是，土建專業(yè)的投標(biāo)人員認為這是機電內(nèi)容，沒有引起注意，但是機電投標(biāo)人員因為沒有在圖紙中發(fā)現(xiàn)相關(guān)內(nèi)容，而漏掉報價。
4.4 對于進口貨物的考慮。
潔凈室系統(tǒng)各項技術(shù)由于國外產(chǎn)品較為成熟，一般的業(yè)主均或多或少會選用進口產(chǎn)品，那么在報價時需要考慮的就不僅是材料的市場價格問題了，還有進口途徑，是否商檢，費用計算，匯率風(fēng)險，進口周期對工程進度的影響等等。如果在投標(biāo)階段僅僅關(guān)注價格，忽略以上所說的因素，就很有可能出現(xiàn)實際采購價格高于投標(biāo)報價預(yù)測水平的情況。
4.5分析業(yè)主的變更可能。
如果承接一個沒有類似經(jīng)驗的項目的話，做這一步是很困難的。這要求報價人員了解設(shè)計規(guī)范或是業(yè)主的慣性做法。例如改造工程難免要拆除一些門窗或是打通一條走廊，那么在防火分區(qū)的要求下，某建筑區(qū)段是否需要設(shè)置或取消防火門，可能會在今后的施工中出現(xiàn)變更。如果發(fā)現(xiàn)潛在變更對承包商是有利的，則可以上調(diào)類似項目的單價，反之則壓低單價。
關(guān)于潔凈廠房改擴建投標(biāo)報價的策略和方法，由于經(jīng)驗和能力的所限，以上只是一些個人的見解。隨著電子醫(yī)藥食品等工業(yè)的發(fā)展和GMP標(biāo)準(zhǔn)的不斷深入推廣，在今后的工程實踐中，將會有更多類似的工程進入建筑發(fā)包市場。通過公司合約采購平臺的數(shù)據(jù)積累和經(jīng)驗總結(jié)，將為今后類似工程的投標(biāo)奠定基礎(chǔ)及和提供數(shù)據(jù)支持。安徽空氣好凈化工程有限公司是一家專注無塵車間、GMP車間、無菌車間、潔凈實驗室、醫(yī)療手術(shù)室等凈化工程潔凈室系統(tǒng)研發(fā)、設(shè)計、施工、升級、售后為一體的凈化工程全案解決方案服務(wù)商。